2024년부터 부동산 시장에 큰 변화를 몰고 온 정책이 시행되었습니다. 바로 **‘실거주 2년 의무화’**입니다. 이제 더 이상 예전처럼 갭투자로 수익을 노리기는 어려워졌습니다. 과연 어떤 내용이고, 투자자들에게 어떤 영향을 주는 걸까요?
실거주 2년 의무화란?
정부는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장 안정을 위해 조정대상지역 내에서 신규 주택을 매입한 경우, 일정 조건에 따라 2년간 실거주를 의무화했습니다.
특히 취득 시점부터 바로 실거주를 해야 하며, 이를 지키지 않을 경우 양도세 비과세 혜택 박탈, 과태료 부과 등의 불이익이 따릅니다.
갭투자는 왜 어려워졌을까?
‘갭투자’는 전세를 끼고 적은 금액으로 집을 매수한 후 시세차익을 노리는 투자 방식입니다. 예를 들어, 6억 원짜리 아파트에 5억 원의 전세가 껴있다면, 1억 원만으로 투자할 수 있는 구조였죠. 그러나 실거주 의무가 생기면서 세입자를 들일 수 없게 되었고, 투자자는 전세 끼고 매입하는 전략 자체가 불가능해졌습니다.
이제는 집을 사자마자 들어가서 2년을 살아야 하니, 실수요자가 아니면 접근이 어렵고, 투자금 자체도 커질 수밖에 없습니다.
실제 시장의 반응은?
2024년 하반기부터 주요 지역, 특히 서울과 수도권의 조정대상지역에서 매물 적체 현상이 나타나고 있습니다.
기존 갭투자자들이 매도 시기를 조율하지 못하거나, 신규 투자자 유입이 줄어들면서 거래량이 감소하는 모습입니다.
일부 전문가들은 "투자 수요는 빠지고, 실거주 중심의 매수세가 강화되면서 시장 가격이 안정되거나 조정될 가능성이 있다"고 분석합니다.
앞으로 투자 전략은?
앞으로는 단기 시세차익을 노리는 갭투자보다는, 실거주 목적의 장기적인 관점에서 부동산을 바라보는 전략이 필요합니다.
특히 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서도 실거주 2년 요건이 필수이므로, 부동산 매입 시 세금과 실거주 요건을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
마무리
실거주 2년 의무화는 단순한 제도 변화가 아닌, 부동산 투자 패러다임 자체를 바꾸는 전환점이 되고 있습니다.
더 이상 ‘전세 끼고 사두면 오른다’는 공식은 통하지 않습니다.
앞으로는 실수요 중심의 안정적인 전략이 부동산 시장에서 살아남는 열쇠가 될 것입니다.